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贵阳二手房房价降了 此时“捡漏”适合吗?
2019/07/31 作者:余珉琨 商昌斌 来源:贵阳晚报
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藏身于闹事区的老旧学区房,一房难求

  据国家统计局公布的全国70个大中城市的二手房交易数据,贵阳6月二手房均价为9333元/平方米,7月二手房均价为9316元/平方米,环比上月下跌0。18%,同比去年同期下跌5。79%。从区市县情况上来看,90%以上的区市县的二手房价环比同比均下跌。

  二手房交易,一直都是房地产市场的重要板块,对于刚需者来说,二手房价格下跌意味着什么?对于投资者而言,二手房投资是否到了一个最佳时机?如何理性对待此次二手房下跌的状况?连日来,记者进行了多方调查走访。

  二手房跌幅贵阳排在全国前十

  除了国家统计局公布的二手房交易数据,另据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2019年第29周百城二手住宅挂牌价格,有52座城市显示为下跌。比上月增加15个,平均跌幅为0。52%。

  今年第29周,百城二手住宅挂牌价格均价15031元/平方米,环比上周微跌0。08%,价格趋于稳定。百城二手住宅挂牌均价第28周稍有上涨趋势,第29周再次回落,挂牌均价小幅波动,总体趋于稳定。

彩库宝典下载  在二手房挂牌价下跌的城市当中,沈阳环比上周下跌了1。7%,跌幅居于首位。除沈阳外,环比跌幅前十的城市,主要以环渤海经济圈、西南和东北的二线以及三四线城市为主。跌幅前十的城市还有:厦门、昆明、赣州、榆林、保定、济南、贵阳、金华、西安。

  楼市销量下滑“拖累”二手房交易

  7月25日,贵阳市统计局公布了2019年1-6月贵阳经济社会统计月报。根据月报,2019年上半年贵阳楼市遇冷,房屋销售面积501。82万平方米,同比下降8。1%,住宅销售面积393。9万平方米,同比下降14。7%。

  然而,即便在成交量遇冷的情况下,成交金额却依然在攀升。2019年上半年,贵阳市房屋销售金额527.61亿元,同比上涨6.7%,住宅成交金额394.15亿元,同比微涨0.6%。数据表明,贵阳市房屋销售价格是在上涨的,整体市场物业成交价涨幅高于住宅成交价涨幅。

  值得关注的是,今年6月,贵阳楼市出现大幅回暖的情况。全月房屋销售面积148。64万平方米,环比大涨121。06%,住宅销售面积111。16万平方米,环比上涨91。82%;房屋销售金额170。78亿元,环比大涨140。31%,住宅销售金额117。4亿元,环比上涨102。72%。

  资深房评人陈怡表示,二手房的销量,很大程度上受到了新房销量的影响,尽管进入6月以来贵阳的新房销量有回暖的趋势,但就今年的整体情况,新房的销量是在下降的。然而与此对应的,则是贵阳新房竣工面积的增长,这就说明,贵阳楼市的库存量正在进一步加大,商品房数量呈现出供过于求的局面,因此二手房销量也会受到影响。

  记者调查

  哪些二手房房价下跌了

  连日来,记者走访了贵阳多家二手房中介机构,数据显示,今年以来,贵阳二手房销量全面下滑。4家中介机构的数据显示,今年上半年共销售二手房屋500余套,比起去年数据下滑了将近20%,从单价上看,二手房中介机构的价格与公布的小区单价数据基本持平,出入不大,总体来说,今年贵阳二手房单价同比去年下降了大约5%-7%。资深销售经理陈女士表示,二手房价格下降了5%左右只是个平均数,有很多楼盘下降的幅度更大,有的还在上升,两极分化明显加大。

  陈女士表示,从目前公司的销售数据显示,一般来说,有几类二手房跌价较快或者没有涨价。

  “高龄”老旧小区

  在贵阳,有很多房龄在20年左右或者更长的老旧小区,这类小区属于“三无”状态:无环境、无配套,无“前途”。她表示,无环境一般是指周边没有活动场所,没有绿地等小区配套,这种类型的房屋占比较大;无配套一般是指小区不是学区房,周边没有大型的商场、娱乐场所、医院等机构;而“无前途”是指目前并没有太多证据表明周围要拆迁。

  “这类老旧小区,它们的价值多年来并没有增长,二手房价下跌,很大程度上是被这类房子拖了后腿。”她表示。

  面临库存压力的“半新盘”

  连日来记者调查发现,目前贵阳市有很多新房和二手房都在销售的“半新盘”。无论是在老城区还是观山湖区,这类房屋的二手房价格反而比新房便宜。例如在贵阳观山湖区的中铁阅山湖、新世界等。中介公司工作人员告诉记者,这类现象是近几年来才出现的。

  这种现象的出现,和贵阳楼市去库存速度的加快有明显关系,在老城区一些稀缺地段的楼盘,由于没有竞争对手或者自身具备独特的优势如学区房、在繁华地段中心地带等,因此二手房价格居高不下,但在一些新楼盘特别是像大体量楼盘如花果园、中天未来方舟等,由于库存量较大,因此由卖方市场转变成买方市场,商品房存量消化很快,这就对二手房的成交活跃度带来了不同程度的制约,因此才会出现二手房卖不过新房的现象。

  优势资源房不愁没市场

  中小户型受欢迎

  在贵阳某中介机构从事房屋销售的杨经理表示,根据数据统计,在贵阳两城区及观山湖区等热点区域,一室一厅的户型及两室一厅的户型最好卖,价格还在不断上涨。

  究其原因,二手房买家的定位属于终端客户,讲究性价比,户型过大的房屋总价很高,而目前贵阳又有大量的新房库存量,因此总价相对不高的二手中小户型填补了这一市场空白,受到了市场的欢迎。

  记者在某大型二手房销售平台上看到,目前贵阳在售的二手房约5500套左右,单价从6420元/㎡到17970元/㎡不等,总价从40万左右到300多万不等,面积从40余㎡到近300㎡不等。

  杨经理表示,二手房相对于新房来说最明显的就是价格优势,但是在选购二手房时,除了考虑价格,还要考虑地段、交通以及配套设施、小区环境、物业管理等因素。

  欲购优质房宜尽早出手

  杨经理表示,从贵阳二手房的发展趋势来看,传统学区房、中心城区房、特殊优势资源房(贵医省医周边)的价格不但不会下降,今后反而会以5%左右的速度稳步上涨,而地理位置一般、无特殊资源优势的老旧楼盘,市场反应将不会被看好,甚至还可能出现价格继续加快下降的局面。

  因此,对于刚需购房者来说,不必过分在意短暂的房价下跌或者上升,要根据自身的实际需求理性对待,由于优质房源的稀缺性,这类房子在今后跌价的可能性不大,宜根据需要尽早出手,如果是资源一般的二手房,可适当观望再做决定。

  卖家宜准确评估“定价”依据

  从目前的市场形势和发展趋势上看,对于欲销售二手房的房主来说,要准确衡量自身房子的真实价值,按照“配套完善程度”、“资源稀缺程度”等原则来准确定位房价,适时出手,不要受到房价下跌的干扰和影响。

  配套好、交通好的二手房,在未来必然还有上涨的空间,反之,如果房屋没有资源优势,宜尽早出售为佳,因为随着新房源库存量的加大,资源一般的二手房在市场的影响力还将继续减小。

  延伸阅读

  二手房买卖这些费用省不了

  在二手房买卖中,除了和房东或者中介公司商谈好的房价外,还有许多国家规定要缴纳的税费等。贵州某房屋中介机构负责人告诉记者,这些费用一般包括十余种,总额根据房屋的实际情况而不同,总额一般在房款的12%左右。

  2016年,房地产市场迎来了新政。该政策指出,个人出售购买2年以上(含2年)的普通住房的,免征营业税。该细则主要将免征营业税的范围由5年降为2年,对想购房二手房的购房者来说,是重大利好。此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成,征收税率为5。6%。

  契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。根据国家规定,房屋买卖要向国家缴纳契税,无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳。住宅类房屋标准按房款总价的1%-3%交纳契税,具体的比例需根据国家相关政策,购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。

彩库宝典下载  除了营业税和契税外,买卖二手房屋还牵涉到了个税(买方支付)、印花税(买卖双方各0。05%)、土地增值税、登记费、房地产交易手续费、贴花费、评估费、抵押登记费、委托公证费等,如果消费者委托中介公司购房,还要付给公司佣金,常见的支付方式有双方共同支付及买房全部支付等。该负责人表示,在二手房买卖中牵涉到的费用问题比较复杂,计算标准和方式也各不相同,因此消费者要向专业的机构或者国家相关部门详细咨询。(记者 余珉琨 商昌斌 来源:贵阳晚报)

编辑:李易淋 主编:李易淋  
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